Планируете строительство? Прежде чем приступать, проверьте, не попадает ли земельный участок в охранную зону - сведения о таких территориях вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
Охранные зоны-это территории с особыми условиями использования (ЗОУИТ), где действуют ограничения на строительство и хозяйственную деятельность. Их устанавливают для защиты:
объектов культурного наследия;
линий электропередачи, газопроводов и других инженерных коммуникаций;
водоёмов и водоохранных территорий;
особо охраняемых природных территорий;
аэропортов и аэродромов;
объектов связи и т.д.
Перечень видов ЗОУИТ, состоящий из 28 позиций, приведен в ст. 105 Земельного кодекса Российской Федерации. И соответственно, ограничения в использовании земельного участка могут различаться, в зависимости от нахождения его в той или иной охраной зоне.
Установление охранных зон зависит от их типа и уровня значимости объектов, вокруг которых они создаются. Решения об установлении охранной зоны принимаются уполномоченными органами государственной власти или органами местного самоуправления на основании федеральных законов и соответствующих положений и направляются в орган регистрации прав для внесения их в ЕГРН.
Установление охранной зоны не влечёт автоматического изъятия земельного участка у его правообладателя. Право на землю сохраняется, но в границах такой зоны вводится особый режим использования, который может ограничивать или запрещать определённые виды деятельности, несовместимые с целями установления охранной зоны.
В охранных зонах часто запрещают:
возводить капитальные здания;
проводить земляные работы без согласования;
использовать тяжёлую технику;
размещать объекты, создающие помехи;
строить выше определённой этажности (в зонах охраны памятников архитектуры).
Если построить объект в охранной зоне с нарушением требований:
постройку могут признать самовольной и обязать снести за счёт владельца;
возникнут проблемы с оформлением прав на недвижимость;
возможны штрафы за нарушение режима зоны.
Проверить статус охранной зоны на земельном участке можно несколькими способами. Основные методы включают использование онлайн-сервисов, заказ выписки из ЕГРН и изучение дополнительных источников информации.
Национальная система пространственных данных (НСПД): Сервис позволяет увидеть наложение границ участка на зоны, авторизация через Госуслуги.
Публичная кадастровая карта Росреестра: В левом меню выберите «Слои», включите «Зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ)». Участок и зоны появятся на карте в зеленом цвете.
Справочная информация по объектам в режиме online: Введите кадастровый номер на сайте Росреестра. В поле «Ограничения» будет информация, если зоны уже внесены.
Выписка из ЕГРН: Закажите «Выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах» через Госуслуги, сайт Росреестра или МФЦ. В разделе «Ограничения» или «Описание местоположения» будут указаны точные охранные зоны. Услуга платная. Для достоверности результатов важно, чтобы у земельного участка были установлены границы.
Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципального образования. Этот градостроительный документ обычно доступен на сайте администрации населённого пункта. В текстовой части содержатся описания видов разрешённого использования участков, а в графической - карты ЗОУИТ.
Градостроительный план земельного участка. Это один из самых достоверных способов определения территориальных зон и ограничений. Документ формирует правообладатель участка через портал «Госуслуги».
Обращение в профильные ведомства. При необходимости можно запросить дополнительные сведения в органах, ответственных за определённые виды охранных зон (например, в Росавиация, Ростехнадзор и др.).
Если есть сомнения, рекомендуется обратиться к экспертам, например, к кадастровым инженерам. Наличие информации о ЗОУИТ на земельном участке является крайне важной и необходимой при начале проектирования, строительства объектов недвижимости и его последующей эксплуатации, а также при совершении сделок. Чтобы избежать риска признания сделки недействительной, возникновения убытков, сноса построенного объекта, необходимо детально исследовать вопрос наличия/отсутствия в границах земельного участка ЗОУИТ, - подчеркивает руководитель Управления Росреестра по Республике Тыва Светлана Васильевна Тулуш.
